Индустриалните паркове и логистични центрове се нуждаят от гъвкави решения и качествено строителство
Златко Куюмджиев, директор „Строителство“ в CTP България
CTP е международна компания за развитие, собственост и управление на индустриални и логистични недвижими имоти с над 25 години опит. Компанията е най-големият публично търгуван предприемач на индустриални имоти в Европа по размер на отдаваемата площ и управлява мрежата CTPark, обхващаща над 270 бизнес парка. CTP развива дейност на европейски пазари от Северно до Черно море, като присъства в Чехия, Румъния, Унгария, Словакия, Сърбия, България, Полша, Германия, Австрия, Нидерландия и Италия. Бизнес моделът на CTP обхваща целия жизнен цикъл на недвижимите имоти - от придобиването на земя, проектирането и строителството до дългосрочната собственост и управлението на сградите и бизнес парковете. Компанията предлага пространства за производство, логистика, дистрибуция, научноизследователска и развойна дейност и други корпоративни функции, включително решения, разработени според индивидуалните изисквания на клиентите. Към края на 2025 г. портфолиото на CTP достига приблизително 14,6млн.m2 отдаваема площ и обслужва над 1500 наематели. Компанията разполага и със значителен поземлен резерв за бъдещо развитие. В стратегията є важно място заемат устойчивото строителство, енергийната ефективност и развитието на възобновяеми енергийни източници в парковете. Мащабът на портфолиото и присъствието на множество европейски пазари определят CTP като значим участник в сектора на индустриалните и логистичните имоти.
Като дългосрочен инвеститор, собственик и оператор на индустриални и логистични паркове, как оценявате развитието на портфолиото на CTP в България и кои фактори определят инвестиционните Ви решения при избора на нови локации и проекти?
България е стратегически пазар за CTP и през последните години наблюдаваме устойчиво нарастване на търсенето на модерни индустриални и логистични площи. Развитието на нашето портфолио потвърждава, че страната предлага сериозен потенциал, както за международни компании, така и за местни производители, които разширяват дейността си. При избора на нови локации разглеждаме комплекс от фактори. На първо място са транспортната свързаност и достъпът до основни пътни коридори. Също толкова важни са наличието на квалифицирана работна сила, възможностите за бъдещо разширение и капацитетът на техническата инфраструктура в региона.
Като дългосрочен инвеститор ние не се фокусираме единствено върху текущото търсене. Анализираме потенциала за развитие на дадена локация в перспектива. Пример за това са развиването на идеи за складови пространства, фокусирани към едрия и среден бизнес, включващи решения за малкия бизнес и иновативни предложения за бита и складови решения за обикновения човек. Разбира се, нашата цел е да изграждаме индустриални паркове, които създават устойчива екосистема за бизнеса и допринасят за икономическото развитие на съответния регион.
Реализацията на мащабни индустриални и логистични проекти изисква взаимодействие между инвеститор, проектанти, строителни компании, доставчици и технологични партньори. Как CTP структурира този процес в България и с какъв тип компании предпочитате да изграждате дългосрочни партньорства?
Успешната реализация на големи индустриални и логистични проекти изисква висока степен на координация и осъзната отговорност между всички участници в строителния процес, в т.ч. краен клиент, ако такъв е наличен при инициирането на проекта. В CTP работим с интегриран подход, при който още в ранните фази на разработване на проекта обединяваме усилията на нашите вътрешни екипи (строителство, лизинг и поддръжка), проектантите, строителните компании, инженерните консултанти и технологичните партньори.
Особено внимание отделяме на предварителното планиране, управлението на риска и контрола на качеството по време на двата основни етапа – проектиране и строителство. Разбира се, използваме дигитални инструменти за навременна координация на проектите, които позволяват по-добра синхронизация между отделните участници, оптимизиране на решенията и ефективно управление на сроковете и ресурсите. Предпочитаме да работим с компании, които доказват високи професионални стандарти, гъвкавост, ангажираност към безопасността и способност да внедряват иновативни инженерни решения. Дългосрочните партньорства ни позволяват да постигаме по-високо качество, по-добра предвидимост на изпълнението и устойчиво развитие на проектите.
Като строителен инженер с 20 години професионален опит в инвестиционните проекти съм убеден, че потенциалът на една локация се определя не само от нейните пазарни характеристики, а и от възможността там да бъде реализиран проект с висока техническа стойност и устойчивост във времето. Затова при оценката на нови терени обръщаме специално внимание на наличната инфраструктура, инженерните предпоставки за развитие и възможностите за бъдещо разширяване, без компромис с качеството и ефективността на сградите.
Съвременните индустриални имоти трябва да отговарят на все по-високи изисквания по отношение на енергийна ефективност, автоматизация и устойчивост. Какви технологични и инженерни решения залагате при изграждането и последващото управление на Вашите паркове?
Устойчивостта и енергийната ефективност са заложени още в основата на всеки проект, който реализираме. Като дългосрочен собственик и оператор на индустриални паркове ние вземаме инвестиционни решения с поглед върху целия жизнен цикъл на сградите. CTP прилага сертифицирани международни стандарти за устойчиво строителство, като до момента успешно внедряваме изискванията на BREEAM, което гарантира високо ниво на екологична ефективност, качество на вътрешната среда и оптимизирано потребление на ресурси. Още във фазата на проектиране анализираме възможностите за намаляване на въглеродния отпечатък и за повишаване на дългосрочната експлоатационна ефективност на сградите.
Сред решенията, които планираме, са високоефективни покривни системи, LED осветление с интелигентно управление, модерни отоплителни и вентилационни системи, както и автоматизирани системи за мониторинг и управление на енергийното потребление. Всичките ни планове включват и изграждането на фотоволтаични инсталации върху покривите на нашите сгради, чрез които целим осигуряване на електроенергия от възобновяеми източници, както и гъвкавост за постигане допълнителни мощности за клиенти със завишени потребности. Успоредно с това внедряваме интелигентни системи за управление на сградите, които осигуряват контрол в реално време върху ключови експлоатационни параметри. Така постигаме по-добра оперативна ефективност, намаляване на разходите и по-висока устойчивост на нашите индустриални паркове.
CTP развива проекти, съобразени със специфичните нужди на производствени, логистични и търговски компании, а през тази година обявихте и нови мащабни договори за площи в България. Как се променят техническите изисквания на клиентите и как те влияят върху начина, по който проектирате и реализирате новите сгради?
През последните години наблюдаваме ясно изразена тенденция към по-високи технически изисквания и значително по-комплексни решения. Клиентите вече търсят не просто сграда, а среда, която да подпомага производствените им процеси, автоматизацията и бъдещото развитие на бизнеса им. Все по-често се изискват по-голяма енергийна осигуреност, възможности за внедряване на роботизирани и автоматизирани складови системи, по-високи подови натоварвания, специализирани производствени инсталации и интегриране на системи за енергиен мониторинг и управление. Това изисква още на ниво концепция да проектираме сградите с висока степен на адаптивност и технологична готовност. Нашата цел е да предоставяме решения, които позволяват безпроблемно бъдещо разширяване на производствени линии, автоматизация и внедряване на нови технологии при минимални допълнителни инвестиции за клиента.
Какви инвестиции и нови проекти планира CTP в България през следващите години и каква роля ще имат в тях възобновяемата енергия, интелигентното управление на сградите и новите технологии?
Стратегията на CTP за България е насочена към устойчиво развитие на нашето портфолио чрез разширяване на актуални за компанията индустриални и логистични паркове в два от най-ключовите икономически региони на страната – София и Пловдив. Виждаме сериозен потенциал за растеж, подкрепен от нарастващия интерес на международни производствени и логистични компании към България като част от европейските вериги за доставки, както и вериги от автоиндустрията. Новите ни инвестиции ще бъдат тясно свързани с внедряването на роботизирани и интелигентни системи за управление на сградите в едно с устойчиви строителни решения. Убедени сме, че бъдещето на индустриалните паркове е в съчетаването на качествено строителство и гъвкавост към нашите клиенти за намиране на подходящи решения за отдаваните площи.
След повече от две десетилетия в строителния сектор оставам убеден, че най-добрата инвестиция е инвестицията в качество. Технологиите, дигитализацията и възобновяемата енергия променят начина, по който проектираме и изграждаме сградите, но фундаментът остава същият – професионализъм, инженерна логика, системен контрол и стремеж към постоянно усъвършенстване. Именно тези принципи ще следвам и в развитието на CTP в България.